不動産の売却と聞くと普通、不動産会社に依頼して買主を見つけてもらって価格などの条件を詰めて契約する相対方式を思い浮かべるかもしれません。
しかし、複数の買主のなかで一番高値を付けた方に売る入札方式が増えています。
そこで今回は、不動産売却の入札方式について、メリット・デメリット、流れをご説明します。

不動産売却における入札方式とは？

入札方式とは、複数の購入希望者のなか一番良い条件提示した方に売却する方式です。
いわゆる、オークションです。
ヤフオクなどのネットオークションの不動産版と考えるとわかりやすいでしょう。
一方、一般的な不動産売却である相対方式は不動産会社が購入希望者を探して一人ずつ条件交渉します。
一人の買主を選ぶか、条件を提示した複数の買主のなかから選ぶかの違いです。
入札方式には、一般競争入札と指名競争入札の2種類があります。
一般競争入札とは、不特定多数の購入希望者を集めて入札をおこなう入札方式です。
また指名競争入札とは、参加資格を持つ希望者だけが参加できる入札方式です。

入札方式の不動産売却におけるメリット・デメリットとは？

入札方式のメリットとデメリットをご紹介します。

メリット

入札方式のメリットとしては、高額で落札される可能性が挙げられます。
また、落札後キャンセルされる可能性が低いこともメリットでしょう。

デメリット

一方、入札方式には希望者が現れず売却できないかもしれないデメリットもあります。
また、売却価格が安値になる可能性もあるでしょう。
さらに、落札後のトラブルを自分で解決しなければならない点もデメリットと言えます。
入札方式は高額で売れる可能性ある一方で、思ったよりも価格が上がらずに安値になったり、希望者が集まらずに売却できない可能性もあります。

入札方式での不動産売却の流れとは？

以下、流れをご紹介します。

●ステップ1：査定や相場をチェックして売出価格を決める
●ステップ2：仲介代理人を決める
●ステップ3：入札参加者を募集する
●ステップ4：入札開始
●ステップ5：落札者と売買契約を結び物件を引き渡す

初めてのことでわからないかもしれないので、その場合は入札専門の業者に相談すると良いでしょう。
相対方式の普通の不動産会社に相談しても入札方式は扱っていないので、相談の際は注意しましょう。

まとめ

不動産売却には、不動産会社が買主を探す相対方式と、希望者を集めて一番良い条件を出した参加者に売却する入札方式があります。
入札方式は高額で売却できるメリットがある一方で、安値になってしまうデメリットもあります。
相対方式と入札方式の特徴を比較して、どちらで売却するか決めましょう。
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賃貸物件の経営をおこなっていると、悪質な行為をする入居者への対応に苦慮しているオーナーも多くいます。
周囲の入居者や、ご近所に迷惑をかけるような入居者に対しては、どのような対応を取るべきでしょうか。
入居者を交代させる必要性や注意点も踏まえて解説します。

入居者交代の必要性

家賃を常習的に滞納しているような入居者を、モンスター入居者と言います。
ローン契約を結んで賃貸物件を購入したオーナーは、家賃収入を得て経営を続けていますが、家賃滞納者に部屋を占領されてしまうとキャッシュフローが悪化し、不動産投資の継続が難しくなるでしょう。
家賃滞納以外にも周囲を気にせず騒音を出したり、ゴミを部屋にため込んで悪臭や害虫の発生源となる入居者がいると、それをきっかけに他の入居者が引っ越しをしてしまう可能性もあります。
このような質の悪い入居者を放置していると、トラブルや空室リスクを高める原因にもなるので、早めに対策を取る必要性があります。

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入居者交代の方法とは？

質の悪い入居者を交代させるときの現実的な方法では、まず任意の話し合いをおすすめします。
部屋を明け渡してほしい旨をオーナーが入居者に直接伝えるか、あるいは不動産管理会社を仲介して話し合いをする方法です。
しかし任意の話し合いに応じないケースでは、法的措置も可能になります。
法的措置とは裁判所に申し立てをし、立ち退きをする判決を下してもらうことです。
裁判所の判決は強制執行となるため、これにより入居者を交代できます。
しかし立ち退きのみでは家賃滞納分を回収できず、また裁判所に申し立てをするには100万円前後の弁護士費用がかかることも覚えておかなければなりません。

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入居者交代に関する注意点

入居者を交代させる際の注意点は「正当事由」を掲示する必要性です。
賃貸物件の経営が困難になるような原因や、家賃滞納などの理由であれば正当事由として認められるでしょう。
そして正当事由を補完するために「立ち退き料」の支払いをするケースもあります。
立ち退き料は正当事由だけでは入居者に納得してもらえない場合に支払うものなので、必ずしも必要ではありません。
また入居者に対して「退去通知」をするのも重要です。
「賃貸借契約を満了する6か月前から1年以内」または「期間を決めていないときは最低6か月前」と法律で決められているので、この点には注意しましょう。

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まとめ

質の悪い入居者を放置していると、オーナーの賃貸経営に危害が及ぶ可能性もあるため、しっかり対処をする必要があります。
入居者を交代させるにはいくつかの注意点があるので、それらを踏まえたうえで慎重に対処しましょう。
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不動産投資を検討している方のなかには、住宅ローンがまだ残っている方もいるでしょう。
その場合、住宅ローンが残っている不動産を貸すことはできるのか、疑問に思っている方も多いと思います。
この記事では、住宅ローンが残っている不動産を貸すことができるのか、切り替え手続きや注意点についてご紹介します。

住宅ローンが残っている不動産を貸すことはできるのか

住宅ローンが残っている不動産を貸すことはできません。
もし、ローンが残っている状態で貸すことになってしまった場合、契約違反となり一括返済を求められることがあるため、切り替え手続きが必要です。
そのため、賃貸用ローンに切り替えれば、貸すことができるようになります。
また、転勤や賃貸部分が50％未満の場合など、条件次第では切り替え不要で貸し出しが認められるケースもあります。

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住宅ローンが残っている不動産を貸すための切り替え手続き

まず、民間金融機関の住宅ローンの場合です。
賃貸部分が50%未満の場合は、住宅ローンのみで賃貸利用も可能です。
しかし、自宅部分が100%で融資を受けていた場合、賃貸部分には賃貸用ローンに切り替える必要があります。
一方、住宅金融支援機構の住宅ローンの場合、民間金融機関の住宅ローンへ切り替えなければなりません。
ほとんどの場合、金融機関と比べ住宅支援機構のほうが金利が低く、民間金融機関の住宅ローンのほうが高金利です。

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住宅ローンが残っている不動産を貸すときの注意点

注意点の1つ目は、金利が上がることです。
住宅ローンから賃貸用ローンに変更すると、金利が上がるため返済総額が増えてしまいます。
2つ目は、住宅ローン控除が適用されないことです。
賃貸用ローンに変更すると、住宅ローン控除の適用外となってしまいます。
しかし、転勤などの理由で一時的に貸し出す場合、再度入居後に再開が可能です。
3つ目は、空室リスクへの対策です。
ローン返済中に家を貸す場合、空室リスクへの対策が必要になります。
空室リスクを回避するために、プロである管理会社に入居者の募集や管理を委託するのも良いでしょう。

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まとめ

住宅ローンが残っている不動産は貸せませんが、賃貸用ローンに切り替えることで貸せるようになります。
しかし、切り替え手続きは民間金融機関と住宅金融支援機構で異なるため、注意してください。
また、住宅ローンが残っている場合は、上記でご紹介した注意点に気を付けるようにしましょう。
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所有している物件の空室対策に悩んでいる方もいるのではないでしょうか。
空室対策として最新のセキュリティシステム、スマートロックの導入を考えている方も多いと思います。
そこで本記事では、スマートロックとはなにか、空室対策として導入するメリットやトラブルをご紹介します。

空室対策につながるスマートロックとは

スマートロックとは、鍵を使わずに玄関の開け閉めを可能とするIoT製品で、近年人気を集めています。
住宅設備とインターネットを連動させることで、スマートフォンやICカードなどで開け閉めが可能です。
暗証番号や指紋認証を使うタイプもあります。
オートロックではない物件をオートロックに変更するには、多額の費用が必要です。
スマートロックはオートロックよりも安い費用で設置できるので、空室対策として導入しやすいでしょう。

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空室対策としてスマートロックを導入するメリット

空室対策としてスマートロックを導入するメリットの1つ目は、競合物件との差別化です。
スマートロックは、まだ新しい設備のため導入していない物件も多く、差別化につながります。
2つ目のメリットは、セキュリティの強化です。
たとえば、鍵を外出先で紛失した場合、拾った人が部屋に入れるようになってしまいます。
しかし、スマートロックなら、スマホから鍵の開け閉めの履歴を確認できるため、不審な情報があればわかります。
3つ目は、鍵交換の手間がないことです。
鍵は、入居時までに交換する必要がありますが、スマートロックなら設定を変えるだけで済みます。

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空室対策としてスマートロック導入後に起こりうるトラブル

スマートロック導入後に起こりうるトラブル1つ目は、電池切れです。
鍵の役割を果たすスマートフォン本体の電池が切れてしまうと、鍵が開けられなくなる可能性があります。
2つ目は、スマートフォンのスペックです。
スマートフォンのスペックや通信状況によっては、スムーズな鍵の開け閉めが難しいでしょう。
3つ目は、締め出されることです。
オートロック機能により、スマートフォンを持っていない状態で外に出てしまった場合、締め出される恐れがあります。

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まとめ

スマートロックとは、近年人気を集めている、鍵を使わずに玄関の開け閉めを可能とするloT製品です。
競合物件との差別化やセキュリティの強化、鍵交換が不要といったメリットがありますが、スマートフォンの電池切れやスペックによるトラブルもあります。
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不動産売却を検討している方であれば「できるだけ高値で売却できるタイミングを知りたい」という方がほとんどだと思います。
常時変動している不動産の相場を見極め、ベストなタイミングで売却するために正しい知識を身につけておきましょう。
今回は、不動産売却に適したタイミングを「市況」と「季節」に注目しながら解説します。

「市況」で見る不動産売却のタイミング

不動産の価格相場は、経済や社会情勢に左右されるため、適切なタイミングを見極め売却することが大切です。
一般的には景気が好調で需要が高まっているタイミングが、不動産を高値で売却するチャンスとされています。
最近の市況を見ると、不動産価格指数は右肩上がりで上昇しており、不動産バブルともいえる水準まで達しています。
住宅ローンの金利も非常に低く、中古住宅への需要も高まっているのが、不動産市場が好調な要因です。
一戸建てやマンションの需要の高まりから在庫数が減少しており、高値での売却が期待できるタイミングといえるでしょう。
ただし、いつまでこのような市況が続くかはわかりません。
将来的に景気が悪化したり、社会情勢が変化したりして「不動産バブル」が崩壊する可能性も十分に考えられます。

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「季節」で見る不動産売却のタイミング

不動産の価格相場は、市況だけでなく季節によっても変動します。
不動産を売却するのに適切なのは、3月もしくは9月のタイミングです。
3月は、転勤や子どもの進学など4月からの新生活に合わせて引っ越しを考える方が多いので、不動産取引が活発になります。
3月は1年のなかでもっとも成約件数が多い季節のため、不動産を売却するのに適切なタイミングといえるでしょう。
また、夏休みシーズン明けの9月も、不動産を売却するのに適したタイミングであるとされています。
これは、夏の長期休暇明けの気温が下がり始める季節であることから、不動産を購入するための活動を始める方が多いことが要因であると考えられます。
このように3月と9月は、多くの購入希望者が存在し、住宅の取引がもっとも活発になる季節のため、不動産が売れやすくなるタイミングといえるでしょう。
不動産の売却を検討しているのであれば、季節にも注目して売却活動をスタートさせることが大切です。

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不動産の査定額にバラつきがあるのはなぜ？高額査定の意図を解説！

まとめ

今回は、不動産売却を検討している方に向けて、不動産売却に適したタイミングを解説しました。
不動産売却を成功させるには、市況と季節に注目して売却活動を進めることが大切です。
不動産売却を検討している方はぜひこの記事で紹介した、売却のタイミングを参考にしてください。
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家を売却する前には不動産査定をおこないますが、会社によって査定額にバラつきがあるのはなぜでしょうか。
とくに一括査定サイトは不動産会社の意図が絡んでいる可能性もあるため、注意点を押さえて利用することが大切です。
今回は、不動産の査定額にバラつきがある理由や一括査定のデメリット、高額査定の目的についてご紹介します。

不動産会社によって査定額にバラつきがあるのはなぜ？

査定を依頼する不動産会社によって高額査定だったり、低額査定だったりとバラつきが生じる理由のひとつは、比較物件の選び方が異なるためです。
不動産会社では不動産流通推進センターが定めたマニュアルに沿って査定をおこないますが、参考にする事例は担当者の判断に委ねられます。
似たような条件であっても地域や立地が異なれば、最終的な査定額は大きく変わってきてしまうでしょう。
また、不動産会社の都合によって査定額が左右されることもあります。
とくにインターネット上の一括査定サイトは、自社に売却を任せてもらうために、あえて高額査定を提示するケースも多いのです。

不動産の一括査定サイトを利用する際の注意点やデメリット

多くの一括査定サイトは最大6社まで査定額を提示できますが、その金額はバラバラでどれを信じたら良いかわかりません。
よほどの専門知識がない限り、売却する不動産の適正価格を見極めるのは困難でしょう。
また、しつこい営業を受ける可能性があるのも一括査定サイトを利用するデメリットです。
成約に繋げようと高額査定を提示してくるケースもあるため、つられて契約しないように注意しましょう。
その他、地域密着型の不動産会社が見つかりにくいデメリットもあります。
すべての会社が一括サイトを取り入れているわけではないので、大手不動産会社にしか依頼できない可能性もあるでしょう。

相場からかけ離れた高額査定をしてくる不動産会社の意図とは

高額査定の多くは、不動産を高く評価したからではなく売却の委託をしてもらうためです。
一括査定サイトは売主が複数の不動産会社に査定を依頼するサービスで、業者側から見れば「競合ありきの集客施策」を実施しなければなりません。
実際の査定額ではなく意図的に金額を上げている可能性もあるため、売りに出しても売却期間が長引く恐れがあります。
あまりにも相場とかけ離れた価格は買手がなかなか付かず、売れ残りのリスクも考えられるでしょう。

まとめ

不動産売却で査定額にバラつきがある理由は、比較物件が異なることや不動産会社の都合によるものです。
一括査定サイトは不動産の適正価格を把握しにくく、不動産会社の意図にハマってしまう可能性もあります。
地域密着型の弊社では相場を考慮した適正価格を提示しておりますので、安心してご利用いただけます。
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