賃貸管理や賃貸経営をしている場合、古くなった建物の建て替えや取り壊しが必要になることもあります。
それに伴い、入居者に退去を求めなければならない状況になることも少なくありません。
そこで今回は、賃貸で退去を求めなかればならないときに必要となる立ち退き料の価格の相場や注意点について解説します。

賃貸物件の立ち退き料とは？

賃貸物件の入居者は、借地借家法という法律によって守られています。
借地借家法では、入居者に落ち度がなく貸主の都合や理由などにより、正当な事由がない状態で入居者に退去を求めることは認められていません。
立ち退き料を払う理由とは、貸主からの強制的な解約が認められていない中で、どうしても退去を交渉しなければならない際に、入居者の新居を補償することです。
貸主の都合で、入居者に引っ越しや新しい家の初期費用が発生してしまうため、損害を補填する意味合いが含まれています。

賃貸物件の立ち退き料の相場

立ち退き料の額面に関する決まりがなく、借主と入居者の間で話し合いをして決めるのが一般的です。
いくらぐらい払えばいいのか相場を把握しておくことは、交渉をスムーズに進めるとともに、トラブルを回避する際に役立ちます。
相場は家賃の6か月分というのが一般的ですが、入居者との交渉次第で価格が上下する可能性もあります。
長く居座って料金を上げようと考える方もいるため、交渉を長引かせないようにすることもポイントです。
このときに支払う立ち退き料の内訳とは、引っ越し代金、新しい家の敷金・礼金、不動産会社に支払う仲介手数料などです。

賃貸物件の立ち退き料を払い退去お願いするときの注意点

たとえ、立ち退き料を支払うとしても、きちんと対処しないと入居者との間でトラブルが起きる可能性もあるため、いくつかの注意点を把握しておく必要があります。
立ち退きをお願いする際には、どのような理由で退去してもらいたいか正しく分かりやすく伝えることが大切です。
あいまいな理由で退去を要求すると、入居者から不信感や反感を持たれる可能性があるため、明確な理由を話して納得してもらうように努めます。
また、新しい家を探す入居者側にはある程度の時間的余裕が必要なので、できれば1年前、遅くとも6か月前には伝えるようにします。
立ち退きの交渉は管理会社にはできないため、自分でおこなう自信がない方は弁護士に依頼することがおすすめです。

まとめ

賃貸物件の立ち退き料とは、貸主が入居者に対して正当な事由なしに退去を求める際に支払う料金のことです。
立ち退きの交渉をする際にはトラブルが起きないように、わかりやすく理由を伝え、できるだけ早い時期に伝えましょう。
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近年、屋根の上に設置されたソーラーパネルをよく目にしますが、賃貸物件を所有している方のなかにも太陽光発電の設置を検討している方はいらっしゃるかと思います。
屋根の有効活用にもつながるので、賃貸経営では魅力的に感じるでしょう。
そこで今回は、賃貸物件に太陽光発電は設置できるのか、また設置するメリットとデメリットをご紹介します。

賃貸経営で気になる太陽光発電！設置は可能？

太陽光発電を始めるとき、ソーラーパネルなどの設備を設置しなければなりません。
マンションやアパートなどの賃貸物件でも太陽光発電設備の設置は可能であり、設置には以下の2つのパターンがあります。

●新築で設置
●後付けで設置

後付けの設置でもオーナー自身の判断で決められますが、トラブル回避のために入居者の許可を得たほうが良いでしょう。
また得られた電気は、共有部分やオーナーの部屋に供給したり、全部屋に供給したりするなど、さまざまな方法で利用できます。

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賃貸経営で太陽光発電を設置するメリット

太陽光発電を賃貸物件に設置した場合のメリットを3つご紹介します。

収入アップに繋がる

発電した電気を利用し光熱費を削減できますが、さらに余った電気を売って売電収入も得られます。
家賃収入に、太陽光発電による売電収入も加わるため、収入が増える効果が期待できます。

災害時も電気が使える

台風や地震などの災害時に電力供給がストップして停電が起きた場合、太陽光発電があれば電気が使えます。
そのため、入居者の安心感が増して長期的な入居に繋がります。

共有部分の電気をまかなえる

賃貸物件の共有部分で使用している照明やエアコンなどの電力の一部を、太陽光発電でまかなえます。
そのため、太陽光発電の設置は、維持費を抑えられるメリットもあります。

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賃貸経営で太陽光発電を設置するデメリット

賃貸物件を経営するうえで、太陽光発電を設置するデメリットもあります。

初期費用がかかる

太陽光発電設備の設置には、多額の費用がかかります。
費用は設置面積や工事の難易度で異なるので、まず見積もりを出してもらうと良いでしょう。

メンテナンス費用がかかる

太陽光発電の設備は風雨にさらされた環境に設置されるため、定期的なメンテナンスが必要です。
もし故障すると、発電できなくなるリスクがあります。

全世帯への電気供給は難しい

太陽光発電はソーラーパネルの枚数が多いほど、発電量が多くなります。
そのため、全世帯への電力供給は多くのソーラーパネルを要し、設備面・コスト面から難しいといえるでしょう。

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まとめ

賃貸経営をおこなううえで、太陽光発電の設置は収入アップや災害時の電力供給源、維持費削減などのメリットがあるのが魅力的です。
ただし、一方で初期費用やメンテナンス費用などがかかるデメリットもあるので、両面から考えた設置の検討がおすすめです。
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所有している不動産を売る際には、さまざまな状況や周辺環境が売却額に影響を与えます。
たとえば不動産の上に電線がある場合、通常の不動産と同じような価格で売れるのか不安に思うものです。
そこでここでは、所有する物件が送電線の下にある場合の価格への影響や、不動産売却前に押さえておくべきポイントを解説しましょう。

不動産売却の前に知っておきたい送電線の種類

送電線には、低圧、高圧、特別高圧の3つの種類があります。
低圧は交流が600V以下で直流が750V以下、高圧は交流が600V超～7,000V以下で直流が750V超～7,000V以下のように電圧によって分けられています。
3つ目の特別高圧は交流と直流の両方ともが7,000V超で、規模の大きい工場のように多くの電気を要するところで使われるものです。
これらの電線の下にある土地には建築制限があり、電圧の強さによって、電線より一定の距離を離さなければ建築ができないこととなっています。

不動産売却の際に送電線が価格に与える影響

送電線の近くの土地は、建築制限や景観が悪くなるなどの影響により、売却価格が下がる可能性があります。
また、土地の利用が制限されることに対する補償として電力会社から補償金が支払われることで、土地の価格に影響が出るケースもあります。
ただし、電力会社からすでに補償金が一括で支払われている場合は、途中から土地の所有者になる買主が補償金を受け取ることができません。
そのため売主は、買主が購入後に受け取れるはずの補償金の額を売却額から差し引く必要があります。
また、建築制限はなくとも、電線に風が当たって起きる騒音がマイナスポイントと見なされて、価格が下がるかもしれません。

不動産売却で送電線下にある物件の不動産評価を調べる方法

送電線下の国有地は、更地価格の30％が評価額となることが財務省の評価基準で定められているため、この考え方が1つの目安となります。
また、土地に地役権設定登記がされている場合は、先述の補償金が所有者に一括で支払われている可能性が高いので把握しておく必要があります。
場合によっては地役権設定登記の代わりに送電線架設保持に関する契約が電力会社との間で締結されていることもあり、この場合は補償金が年払い等になっている可能性が高いです。

まとめ

不動産売却したい物件が送電線の下にある場合、建築制限や補償金の受け取り方、騒音などが原因となって売却額が下がる可能性があります。
このような条件の土地を売却する際には、前もって評価を調べたり、電力会社との契約を確認したりしておくことが大切です。
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住宅ローンなどの返済が困難になったとき、借金を整理するためには不動産の売却が効果的です。
不動産売却によって、多額の資金を手に入れられるので、ローンの返済に回せます。
債権者が借金回収のために不動産を処分する方法が競売です。
競売とはどのようなものなのか、デメリットと流れについてみていきましょう。

不動産売却における競売とはなにか

ローン返済が困難となった場合、債権者が売買当事者の不動産を処分する方法が競売です。
裁判所の権力で強制的に進められます。
ローン返済が難しくなったときの選択肢として任意売却もあります。
任意売却とは不動産を売却しても住宅ローンが残ってしまう場合に、金融機関の同意を得たうえで不動産売却をおこなう方法です。
金融機関に許可が必要なことや、条件が出される場合もあります。
任意売却は所有者が主体となって進めていく売却方法で、金融機関からの許可が出れば、普通の不動産売却とほとんど変わりません。
競売の場合は、裁判所が主体となり実施されます。
そのため所有者の意思や意見は反映されません。
売却金額も一般的な相場よりも低いケースが多いです。

不動産売却時に競売になった際のデメリットについて

一番気になるのは売却価格が低いことです。
通常の売却価格に比べて5割〜7割程度になってしまいます。
プライバシーがないのも特徴です。
所有者の意思は関係ない方法なので、現状調査では調査員が家に押しかけて、入札も独自ルートでおこなわれます。
情報誌やインターネット上に物件が掲載されるなど、プライバシー侵害だと言われるような方法です。
売れたらすぐに立ち退きを命じられるので引っ越しの準備もゆっくりできません。

不動産売却時に競売になった場合の流れ

まず金融機関からの督促状から始まります。
債権者から一括返済を求められますが、ローンの返済が滞っている状況で、一括返済に応じるのは厳しいでしょう。
その場合、代位弁済通知が届き、保証会社が本来の債務者に代わって返済します。
代位弁済以降は、保証会社から債務者に対し返済請求がおこなわれます。
返済できない場合でも郵送で法的手続きに移ることが通知され、この法的手続きこそが「競売」です。
通知がきたら保証会社は地方裁判所に申し立てをおこない、決定したら債務者に競売開始決定通知が届きます。
現地調査がおこなわれ、情報誌やインターネットに情報を掲載したら、期間入札の開始です。
入札が終わると売却許可決定と代金の振込がおこなわれます。
購入者が決まったら期日までに立ち退きましょう。

まとめ

ローン返済が困難となった際に、債権者が売買当事者の不動産を処分する方法を競売と言います。
競売になった際のデメリットは、売却価格は低いうえ、プライバシーを侵害されるといった点です。
また、購入者が決定すると立ち退きを命じられるため、期日までに引っ越す必要があります。
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住宅ローンの返済に困っている方のなかには、任意売却をお考えの方もいるでしょう。
任意売却は金融機関の合意を得て不動産を売却する方法ですが、親子間でおこなうことは可能なのか気になるものです。
今回は、任意売却を親子間でおこなうことは可能か、メリットや注意点を解説します。

任意売却を親子間でおこなうメリット

結論からいうと、不動産の任意売却は親子間でも可能です。
この方法は不動産売却のなかでも精神的負担が少なく、話し合いもスムーズに進む傾向にあります。
遠慮せずお互いの要望を主張できるため、納得のいく形で売却ができるでしょう。
また、慣れ親しんだマイホームに住み続けられることも、任意売却を親子間でおこなうメリットです。
形式上、親が所有者となり子に貸すこととなりますが、子をどのように住まわせるかは親が自由に決められます。
周囲に売却を知られることもないため、プライバシーが守られるのもメリットのひとつです。
近隣住民に任意売却をしたことを知られたくない場合は、家族間で取引を進めることをおすすめします。

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任意売却を親子間でおこなう際の注意点

親子間で任意売却を進めるうえでの注意点は、住宅ローンが組みにくいことです。
原則として、不動産を売却する相手が親や子どもの場合はローンの保障内容に含まれません。
そのため、融資を許可している金融機関が少なく、売却で不利になる可能性があります。
また、価格が低すぎると、親子間で贈与があったとみなされるため、贈与税が発生する可能性もあります。
親子間で任意売却する際は価格設定にもこだわり、周辺相場とかけ離れていない金額を付けることが大切です。
その他、親子間でトラブルが起きてしまうことも想定しておく必要があります。
任意売却でお互いの主張が強過ぎた場合、親子関係に亀裂が入ってしまう可能性もあるので注意が必要です。
トラブルなくスムーズに任意売却をおこなうには、売却について知識を身につけておく必要があります。
親子間で解決できそうにない場合は、実績豊富な不動産会社に仲介を依頼するのもおすすめです。
任意売却のみならず、さまざまな取引方法について熟知している不動産会社を選べば、安心して取引を進められます。

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まとめ

親子間でも任意売却をおこなうことは可能です。
精神的負担が少ないため話し合いもスムーズに進むほか、慣れ親しんだマイホームにも住み続けられます。
しかし、住宅ローン審査がとおりにくいことや贈与の対象となる可能性があることを、注意点として押さえておく必要があります。
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