設備故障の責任問題は、賃貸物件を経営するうえで厄介な問題のひとつです。
貸主と借主の間で認識に齟齬が発生していた場合、修繕の費用負担をめぐってトラブルが発生する場合もあるでしょう。
そこで今回は法律的な視点から、賃貸物件の設備故障が誰の責任になるのかについて解説します。
管理会社の役割についても触れるので、現在物件管理で悩んでいる方もぜひ参考にしてください。
賃貸物件の設備故障と民法改正の関係
まずは、設備故障の問題に大きな影響を与えた、2020年4月の民法611条改正について確認しておきましょう。
改正前は、故障設備などにより借主の生活に支障が生じた場合、賃料の減額が請求できるという表現がされていました。
つまり設備の故障によって生活が不便になった場合でも、入居者からの請求がなければ賃料を減額する必要はなかったのです。
しかし改正後は、そういったケースでは家賃が当然減額されるという旨が明記されています。
生活に与える影響の程度や期間によっては、入居者からの契約解除も可能です。
この改正により、大家さんは家賃減収や契約解除を避けるために、より迅速な設備故障への対応が必要になりました。
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賃貸物件の設備故障は誰の責任？
先述した民法611条の内容は、設備故障の責任が入居者にない場合にのみ適用されます。
そのため、設備故障のトラブルを解決するには、責任の所在を特定することが大切です。
入居者が一度も使っていない設備の故障については、大家さんが修繕費を負担する可能性が高いでしょう。
初期不良の場合は、メーカーや供給元に交換や修繕が要求できる場合もあります。
一方、入居者の故意や過失で設備故障が発生した場合、故障や不具合を放置して被害を悪化させた場合の修繕費は入居者が負担するのが一般的です。
なお、設備の修繕は専門業者の作業が必要なものばかりではなく、大家さん自身、あるいは電話で指示された入居者が直せるものも存在します。
設備故障の長期化を避けるためにも、どのような故障にはどのような対応をするべきかある程度把握しておくと良いでしょう。
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設備故障が発生した際の管理会社の役割
管理会社に賃貸物件の管理を委託している場合、管理会社が窓口となり設備故障などのトラブルに対応してくれます。
一部の管理会社はコールセンターとも提携しており、365日24時間、いつでも対応が可能です。
管理会社は物件管理のノウハウが豊富なため、一部だけでも管理を委託すると大家さんの負担は大きく軽減できるでしょう。
とくに設備故障への対応は賃料収入にダイレクトに影響するため、現在自主管理をしている大家さんも一度管理会社への委託を検討してみても良いかもしれません。
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まとめ
設備故障は賃料の減額にもつながる重大なトラブルであり、大家さんには迅速な対応が求められます。
故障が発生した際はガイドラインに沿って責任の所在を判断し、必要であれば前もって契約書に設備故障に関する条項を盛り込むといった対策もおこなうと良いでしょう。
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