賃貸物件の経営をおこなっていると、悪質な行為をする入居者への対応に苦慮しているオーナーも多くいます。
周囲の入居者や、ご近所に迷惑をかけるような入居者に対しては、どのような対応を取るべきでしょうか。
入居者を交代させる必要性や注意点も踏まえて解説します。
入居者交代の必要性
家賃を常習的に滞納しているような入居者を、モンスター入居者と言います。
ローン契約を結んで賃貸物件を購入したオーナーは、家賃収入を得て経営を続けていますが、家賃滞納者に部屋を占領されてしまうとキャッシュフローが悪化し、不動産投資の継続が難しくなるでしょう。
家賃滞納以外にも周囲を気にせず騒音を出したり、ゴミを部屋にため込んで悪臭や害虫の発生源となる入居者がいると、それをきっかけに他の入居者が引っ越しをしてしまう可能性もあります。
このような質の悪い入居者を放置していると、トラブルや空室リスクを高める原因にもなるので、早めに対策を取る必要性があります。
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入居者交代の方法とは？
質の悪い入居者を交代させるときの現実的な方法では、まず任意の話し合いをおすすめします。
部屋を明け渡してほしい旨をオーナーが入居者に直接伝えるか、あるいは不動産管理会社を仲介して話し合いをする方法です。
しかし任意の話し合いに応じないケースでは、法的措置も可能になります。
法的措置とは裁判所に申し立てをし、立ち退きをする判決を下してもらうことです。
裁判所の判決は強制執行となるため、これにより入居者を交代できます。
しかし立ち退きのみでは家賃滞納分を回収できず、また裁判所に申し立てをするには100万円前後の弁護士費用がかかることも覚えておかなければなりません。
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入居者交代に関する注意点
入居者を交代させる際の注意点は「正当事由」を掲示する必要性です。
賃貸物件の経営が困難になるような原因や、家賃滞納などの理由であれば正当事由として認められるでしょう。
そして正当事由を補完するために「立ち退き料」の支払いをするケースもあります。
立ち退き料は正当事由だけでは入居者に納得してもらえない場合に支払うものなので、必ずしも必要ではありません。
また入居者に対して「退去通知」をするのも重要です。
「賃貸借契約を満了する6か月前から1年以内」または「期間を決めていないときは最低6か月前」と法律で決められているので、この点には注意しましょう。
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まとめ
質の悪い入居者を放置していると、オーナーの賃貸経営に危害が及ぶ可能性もあるため、しっかり対処をする必要があります。
入居者を交代させるにはいくつかの注意点があるので、それらを踏まえたうえで慎重に対処しましょう。
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