自己管理物件が何らかの事故やトラブルに巻き込まれた場合、オーナーは一定の責任を問われる場合があります。
それでは、オーナーは建物を運用するうえで具体的にどのような責任を負う可能性があるのでしょうか。
今回は「工作物」「自然災害」「築年数が古い」と3つのパターンに分けて、責任が問われるケースを解説します。
建物のオーナー責任①工作物責任
工作物責任の「工作物」とは賃貸物件の建築行為そのものを指しており、この建築もしくは維持に瑕疵があった場合に問われる責任です。
建物が本来備えるべき性能を備えておらず、その結果として入居者や近隣住人・通行人などに損害が生じた場合、オーナーは損害賠償責任を負わなければなりません。
建築そのものに欠陥があった場合も、修繕などの管理が甘かった場合も、オーナーの責任が問われます。
たとえオーナー自身が気付いていなかった手抜き工事が原因でも、責任からは逃れられないため要注意です。
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建物のオーナー責任②自然災害
自然災害は突発的に発生するものであり、人為的なものでもないため、基本的にはオーナーが損害賠償責任を問われることはありません。
しかし建物の維持・管理を怠ったせいでトラブルが発生し、他人に損害を与えた場合は、先述した工作物責任を問われる可能性があります。
たとえば大規模な災害には該当しない程度の風速にも関わらず瓦が飛んで損害を与えた場合や、ビルに設置した看板が落下した場合などがこれに該当します。
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建物のオーナー責任③既存不適格建築物
貸し出している不動産が法律により安全とされる基準を満たしておらず、その結果として他人に損害を与えた場合に問われるのが既存不適格建築物の責任です。
たとえば2003年7月以降に新築・増築される住宅には24時間換気システムの設置が義務付けられています。
2003年7月以前に建築された住宅の場合、この条件を満たしていなかったとしてもただちに修繕する義務はなく、他人に貸し出すことは認められます。
しかし「既存不適格建築物」としてみなされるため、24時間換気システムがないことが原因で他人に損害を与えた場合、この責任をオーナーが負わなければなりません。
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まとめ
自己管理物件の建築や管理が甘い場合、法律により安全とされる基準を満たさない場合、それによって生じた損害への賠償責任をオーナーが負う可能性があります。
仮に手抜き工事が事故などの原因だとしても、オーナーは責任から逃れられません。
このようなリスクを考慮したうえで、安全に運営できる自己管理物件を購入・維持することが重要です。
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